Btw bij renovatie: wanneer betaal je 6% en wanneer 21%?

Het verschil is groot. Op 100.000 euro werken is 6% btw 6.000 euro, 21% is 21.000 euro. Daarom loont het om elke voorwaarde vooraf na te kijken in plaats van achteraf op de factuur. De FOD Financiën somt ze zo op:

1. De aard van de werken

Het gaat om werken voor de omvorming, renovatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van je woning. Reiniging valt erbuiten. Afbraakwerken die niet voorafgaan aan renovatie, herstelling of onderhoud, gaan aan 21%.

2. De woning is ouder dan 10 jaar

Twee datums tellen: het jaar van de eerste ingebruikneming (dat telt voor een volledig jaar) en de datum van de eerste factuur voor de werken. Werd je woning in de loop van 2012 voor het eerst bewoond en kreeg je op 5 november 2022 een voorschotfactuur voor nieuwe ramen, dan voldoet ze aan de ouderdomsvoorwaarde. Dat voorbeeld komt van de FOD Financiën zelf.

3. De woning blijft hoofdzakelijk privé

Na de werken moet je woning voor meer dan 50% als privéwoning gebruikt worden, en de werken moeten minstens gedeeltelijk het privégedeelte betreffen. Gebruik je 30% van je woning voor je beroep en vernieuw je het hele dak, dan geldt 6% voor het geheel. Laat je enkel je aparte praktijkruimte schilderen, dan is het 21%.

4. De aannemer factureert aan jou, met materialen erbij

De werken worden geleverd en gefactureerd aan wie de woning als privéwoning gebruikt: de eigenaar, de huurder of de vruchtgebruiker. Koopt de aannemer de materialen en factureert hij ze samen met de werken, dan kan het geheel onder 6% vallen. Koop je zelf bouwmaterialen, dan betaal je daarop altijd 21%. Vlaanderen.be zegt het zo: doe-het-zelvers krijgen geen verlaagd tarief op hun materiaal.

Wat aan 21% gaat

• Studiewerk en toezicht door architecten, landmeters en ingenieurs: het ereloon van je architect gaat aan 21%, ook als de werken zelf aan 6% gaan.
• Bouwmaterialen die je zelf koopt.
• Een verbouwing die zo ingrijpend is dat ze als nieuwbouw geldt (zie verder).

Het verlaagde tarief van 6% geldt niet langer voor verwarmingsinstallaties op fossiele brandstof, zoals aardgas, stookolie of steenkool. Bij renovatie betaal je sinds 29 juli 2025 het normale tarief van 21% voor de levering en plaatsing of de vervanging van het specifieke gedeelte van zo'n installatie. Dat geldt ook voor kachels en convectoren op fossiele brandstof.

Het onderscheid tussen specifiek en niet-specifiek bepaalt hoeveel je factuur stijgt:

Let op de factuur: de aannemer moet de onderdelen aan 6% en aan 21% duidelijk opsplitsen. Ontbreekt die opsplitsing, dan gaat de volledige factuur aan 21%. Voor een hybride systeem gelden dezelfde regels als voor een installatie op fossiele brandstof. Bij een globale prijs voor een hybride systeem aanvaardt de administratie, ter vereenvoudiging en niet verplicht, een forfaitaire verdeling: 35% van de prijs aan 21% en 65% aan 6%, als aan alle voorwaarden voldaan is.

Welke verwarming bij je renovatie past, lees je bij verwarming renoveren.

Een renovatie kan zo ingrijpend zijn dat de fiscus ze als nieuwbouw beschouwt, en dan geldt 21%. De FOD Financiën kijkt naar twee dingen:

De uitbreiding van de oppervlakte

Het bijgebouwde deel mag niet groter zijn dan het oude, behouden deel. Het behouden deel moet dus minstens de helft zijn van de totale oppervlakte na de werken. Bovendien moet het nieuwe deel één geheel vormen met het oude en mag het niet zelfstandig kunnen functioneren.

• Je meet vanaf en tot de buitenzijden van de opgaande muren.
• Je telt de totale oppervlakte van elke vloer, ook verloren ruimte onder een schuin dak, en ook kelder, zolder en een in- of aangebouwde garage.
• Bij het behouden deel tel je een opgevulde kelder en het afgebroken gedeelte niet mee.

Het behoud van de dragende structuur

De behouden dragende structuur moet, gemeten in lopende meter, minstens 50% van de totale dragende structuur zijn. Na de werken moet het gebouw nog op een relevante manier steunen op de oude dragende muren, vooral de buitenmuren, en op de wezenlijke structuurelementen zoals balken, kolommen en liggers. Let daarbij op twee punten:

• Gemeenschappelijke muren, bijvoorbeeld bij een rijwoning, tellen niet als behouden dragende structuur.
• Een dragende muur die je afbreekt en op dezelfde plaats opnieuw metselt, geldt als nieuw.

Bij een meergezinswoning gebeurt die oefening per appartement. Twijfel je of je project de grens overschrijdt, dan kan je de FOD Financiën bellen op 02 572 57 57 (directe code 17212). Komt je project in de buurt van die grens, vergelijk dan ook met slopen en heropbouwen.

Sinds 1 juli 2025 geldt een permanente regeling voor afbraak en heropbouw, in heel België, met vier maatregelen. Drie ervan gaan over de bouwheer die zelf laat afbreken en op hetzelfde perceel een woning laat heropbouwen:

• Je bouwt opnieuw voor jezelf. Je bent een natuurlijke persoon en je gaat de nieuwe woning zelf bewonen. Voorwaarden: een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m², het is je eigen en enige woning en je hebt er minstens 5 jaar je domicilie.
• Je bouwt opnieuw voor sociale verhuur. Je verhuurt de woning minstens 15 jaar in het kader van het sociaal beleid aan een sociaal verhuurkantoor, een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een andere rechtspersoon met sociaal oogmerk, of je laat ze door een van hen verhuren met een beheersmandaat. Hier geldt geen oppervlaktegrens.
• Je bouwt opnieuw om privé te verhuren. Je verhuurt de woning minstens 15 jaar rechtstreeks aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie heeft, met een bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m².

De vierde maatregel is nieuw sinds 1 juli 2025. Ook de verkoop van een heropgebouwde woning kan aan 6%: aan een koper die er zelf gaat wonen, als het zijn eigen en enige woning wordt, hij er zijn domicilie heeft en de bewoonbare oppervlakte niet groter is dan 175 m², of aan een koper die de woning minstens 15 jaar sociaal verhuurt, of minstens 15 jaar privé verhuurt aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie heeft (dan ook ten hoogste 175 m²). Ook bij sloop en heropbouw gaat het specifieke gedeelte van een verwarmingsinstallatie op fossiele brandstof, zoals de ketel, aan 21%.

Om de regeling toe te passen, dien je via MyMinfin een verklaring in (formulier 111, de versie hangt af van de bestemming van de woning). Dien die verklaring in vóór de btw opeisbaar wordt, normaal dus vóór de werken starten: dien je ze later in, dan geldt 6% in principe enkel voor de btw die opeisbaar wordt vanaf de dag van indiening. Bezorg je aannemer een afschrift van het bewijs van indiening. Verandert je situatie tijdens de termijn van 5 jaar (of 15 jaar bij verhuur), zodat je niet meer aan de voorwaarden voldoet, dan dien je binnen 3 maanden een nieuwe verklaring in en betaal je (een deel van) het voordeel terug.

Sinds 1 juli 2022 moet de aannemer alle elementen die het tarief van 6% rechtvaardigen op de factuur zelf vermelden, samen met een vaste tekst. Die tekst zegt dat je, als je de factuur niet binnen een maand schriftelijk betwist, geacht wordt te erkennen dat:

1. de woning voor het eerst in gebruik genomen werd in een kalenderjaar dat minstens tien jaar voor de eerste factuur ligt;
2. de woning na de werken uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt wordt;
3. de werken geleverd en gefactureerd worden aan een eindverbruiker.

Klopt een van die voorwaarden niet, dan geldt 21% en ben jij als klant aansprakelijk voor de verschuldigde btw, de interesten en de geldboeten. Zie je dat het tarief niet correct is, meld het dan schriftelijk aan je aannemer binnen een maand na de factuurdatum, bij voorkeur aangetekend. Je aannemer bezorgt je dan een verbeterde factuur.

Leg je offertes naast elkaar, kijk dan ook naar het btw-tarief per post: de offertevergelijker toont per offerte het btw-tarief.

Sinds 1 juli 2025 geldt de nieuwe regeling voor sloop en heropbouw, en sinds 29 juli 2025 geldt bij renovatie 21% voor het specifieke gedeelte van een verwarming op fossiele brandstof, zoals de ketel. Sinds 1 januari 2026 geldt daarnaast opnieuw 6% voor de levering en plaatsing van een warmtepomp voor verwarming in een woning jonger dan 10 jaar, tot en met 31 december 2030 (koninklijk besluit van 18 december 2025). De woning moet na de werken uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning dienen, de aannemer factureert aan jou als eindverbruiker met de verplichte vermelding op de factuur, en de warmtepomp voldoet aan de Europese eisen voor emissies en energielabel die het besluit oplegt. Een warmtepomp die samen met een verwarmingstoestel op een andere energiebron dan elektriciteit op hetzelfde verdeelsysteem van de centrale verwarming is aangesloten, ook als dat toestel er al eerder stond, valt erbuiten. Is je woning ouder dan 10 jaar, dan kan een warmtepomp onder de gewone renovatievoorwaarden aan 6%.

De ontwerpbesluiten over de hervorming van bepaalde btw-tarieven die de ministerraad op 23 december 2025 en 13 februari 2026 goedkeurde, gaan over pesticiden en over gemeubeld logies en kampeerplaatsen, en in de versie van december ook over meeneemmaaltijden, niet-alcoholische dranken in restaurants en de toegang tot cultuur, sport of vermaak. Renovatiewerken aan woningen staan in geen van beide lijsten.

Btw is niet de enige manier om je renovatie goedkoper te maken. Bekijk ook de renovatiepremies, Mijn VerbouwPremie en de leningen: Mijn VerbouwLening en een gewone renovatielening.