EPC-label: wat betekenen je label en je EPC-waarde?

Op een energieprestatiecertificaat (EPC) staan twee dingen die vaak door elkaar worden gebruikt:

• De energiescore, in de volksmond de EPC-waarde of EPC-score: het berekende energieverbruik per jaar en per vierkante meter bruikbare vloeroppervlakte, in kWh/m².
• Het energielabel, een letter van A+ tot F die op die score gebaseerd is. EPC's die opgemaakt zijn voor 2019 hebben geen label, enkel een energiescore.

De score is een theoretisch getal. Vlaanderen rekent elke woning met dezelfde aannames, zoals correct ventileren en de hele woning verwarmen tot 18 °C, zodat je woningen eerlijk kan vergelijken. Het label beschrijft zo de 'hardware' van de woning, los van de bewoners.

Daarnaast is de score een primair energieverbruik. Elke kWh elektriciteit telt mee voor 2,5 kWh, omdat er bij de productie en het transport van elektriciteit verliezen zijn. Daardoor weegt elektrische weerstandsverwarming in een matig of slecht geïsoleerde woning extra zwaar door, terwijl een efficiënte warmtepomp goed scoort omdat ze een significant deel van haar warmte uit de omgeving haalt.

Waarom je score hoger kan liggen dan je factuur

Het berekende verbruik ligt vaak hoger dan wat je echt verbruikt. In slecht geïsoleerde woningen verwarmen en ventileren bewoners vaak minder om de factuur te beperken. Een woning met label F kan dan evenveel verbruiken als een woning met label C, maar ze is daarom niet even energie-efficiënt. Het EPC houdt ook geen rekening met de kwaliteit van de uitvoering, zoals vochtproblemen of slecht aangesloten isolatie.

E-peil is iets anders

Het E-peil hoort bij nieuwbouw en bij een ingrijpende energetische renovatie en staat op het EPC Bouw dat de EPB-verslaggever opmaakt. Het is niet hetzelfde als de energiescore op het EPC van een bestaande woning.

Vlaanderen.be publiceert een omzettingstabel om de energiescore van een EPC van voor 2019, dat nog geen label heeft, om te zetten naar een indicatief label:

Vlaanderen.be zegt er zelf bij dat de tabel slechts een indicatie geeft. De rekenmethode werd sinds 2009 meermaals aangepast, en een nieuwe berekening met de EPC-software kan een ander label opleveren, in beide richtingen. Wil je zeker zijn, dan heb je een nieuw EPC nodig.

Welk label is goed genoeg?

Dat hangt af van waarvoor je het label nodig hebt:

• Na aankoop: wie sinds 2023 een woning met label E of F verwerft, moet binnen 6 jaar naar label D of beter. Voor aankopen vanaf 1 januari 2028 legt het vastgelegde langetermijnpad label C vast. In het regeerakkoord 2024-2029 is aangekondigd dat de renovatieplicht beperkt blijft tot label D en dat die verstrenging wordt afgeschaft. Koop je in 2028 of later, vraag dan aan je notaris welk label op dat moment geldt. Lees hoe dat werkt bij de renovatieplicht.
• Bij verhuur: vanaf 1 januari 2030 moet een open of halfopen huurwoning minstens label E halen, een rijwoning of appartement minstens label D. Voor open en halfopen woningen wordt dat label D vanaf 2035 en label C vanaf 1 januari 2040, voor rijwoningen en appartementen label C vanaf 2035.
• Op lange termijn: label A is de Vlaamse doelstelling voor woningen tegen 2050.

Een EPC voor een residentiële gebouweenheid is verplicht of nodig in deze gevallen:

• Bij verkoop en elke andere notariële overdracht. Sinds 1 mei 2023 is bij elke notariële overdracht in volle eigendom een EPC verplicht. Ook als de woning na de verkoop verbouwd of gesloopt wordt.
• Bij verhuur. Bij een nieuwe huurovereenkomst geef je de huurder een kopie van een geldig EPC, en sinds 1 oktober 2023 ook als je verhuurt zonder advertentie. Verlengt dezelfde huurder zijn bestaande contract, dan is dat niet nodig.
• In advertenties. Wie verkoopt of verhuurt, vermeldt minstens het label of de energiescore, en het volledige adres van de woning of de unieke code van het EPC. Bij label E of slechter vermeld je bij een overdracht ook dat er een renovatieplicht op rust.
• Als bewijs na renovatie. Bij de renovatieplicht toon je met een nieuw EPC aan dat je het vereiste label haalt.

Geldigheid en kostprijs

Een EPC is maximaal 10 jaar geldig. Het vervalt eerder als er een nieuw EPC wordt ingediend, als de woning van bestemming verandert (bijvoorbeeld van wonen naar winkel of kantoor), als het aantal wooneenheden verandert of als het EPC niet meer overeenkomt met de werkelijke situatie, bijvoorbeeld na een uitbreiding van de woning. Bij een verkoop telt enkel een EPC dat sinds 2019 is opgemaakt (een geldig EPC Bouw van voor 2019 mag nog wel), en het moet geldig zijn vanaf het moment dat je de woning te koop zet tot de ondertekening van de notariële akte. Is het EPC bij de akte verlopen, dan meldt de notaris dat aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) en riskeert de verkoper een boete.

Er is geen vaste prijs voor een EPC. De prijs hangt af van de complexiteit van de woning en de verplaatsing van de energiedeskundige. Het EPC is een kost voor de eigenaar, ook bij verhuur.

Het label hangt af van een vaste reeks onderdelen. Volgens vlaanderen.be zijn dat het beschermd volume en de bruikbare vloeroppervlakte, de isolatie van muren, vloeren en daken, de ramen en deuren, de installaties voor verwarming, sanitair warm water, koeling en ventilatie, en installaties op zonne-energie. Een beter label krijg je dus door aan die onderdelen te werken, en door te kunnen bewijzen wat er al is.

1. Lees de aanbevelingen op je EPC

Elk EPC bevat aanbevelingen om je woning energiezuiniger te maken. Voor een eengezinswoning staat er ook een kostenraming bij. Dat is het vertrekpunt voor je plan.

2. Simuleer het effect met Test uw EPC

Met de online tool Test uw EPC van de Vlaamse overheid simuleer je wat extra dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie, hoogrendementsbeglazing, een zonneboiler of zonnepanelen doen met het label. De tool is vooral geschikt voor woningen van voor 2006 en geeft een indicatie, geen officieel EPC.

3. Verzamel je bewijsstukken

Een energiedeskundige baseert zich enkel op wat hij ter plaatse vaststelt en op geldige bewijsstukken; verklaringen mag hij niet gebruiken. Ontbreekt het bewijs, dan rekent de software met standaardwaarden, en die zijn ongunstig: bij een onbekend bouwjaar wordt geen isolatie ingerekend, voor gebouwen vanaf 1971 een standaarddikte volgens de bouwgewoonten van die tijd. Vlaanderen.be toont een voorbeeld van dezelfde woning die zonder bewijsstukken label F kreeg en met bewijsstukken en verder onderzoek label C.

• Een factuur moet het adres van de woning vermelden, zodat duidelijk is dat de werken daar uitgevoerd zijn.
• Een offerte alleen volstaat niet, ook niet als ze ondertekend is: de werken moeten ter plaatse vastgesteld kunnen worden of met een factuur bevestigd.
• Foto's met datum, technische fiches samen met facturen en door de architect ondertekende vergunningsplannen gelden ook als bewijs.
• Is isolatie weggewerkt, dan kan je zelf een beperkt destructief onderzoek laten doen, bijvoorbeeld door een inbouwspot uit het plafond te nemen.
• Zoek het bouwjaar op, bijvoorbeeld in je Woningpas, de notariële akte of bij de gemeente. In het EPC telt het jaar van de vergunningsaanvraag.

4. Pak de werken in de juiste volgorde aan

Volgens vlaanderen.be lukt duurzaam verwarmen met een warmtepomp of via een warmtenet niet als er warmte uit je woning lekt: je moet dus eerst isoleren. Welke werken eerst komen en waarom, lees je in het renovatiestappenplan en bij je huis isoleren.

5. Laat een nieuw EPC opmaken

Heb je de woning energiezuiniger gemaakt, dan mag je een nieuw EPC laten opmaken, ook als het oude nog geldig is. Het nieuwe EPC vervangt het oude zodra het in de energieprestatiedatabank is ingediend.

Voor werken die je label verbeteren, kan je de Vlaamse steunmaatregelen gebruiken. Sinds 1 maart 2026 krijgen eigenaar-bewoners uit inkomenscategorie 1 en 2 via Mijn VerbouwPremie enkel nog een premie voor een warmtepomp of warmtepompboiler; voor categorie 3 en 4 veranderde er niets. Eigenaar-bewoners uit inkomenscategorie 2, 3 en 4 kunnen met Mijn VerbouwLening 4.000 tot 60.000 euro lenen over maximaal 25 jaar. Kocht je tussen 1 januari 2023 en 31 december 2024 een woning of appartement met EPC-label E of F, dan kan je voor die woning 10 jaar lang geen Mijn VerbouwLening krijgen. Voor wie toen geen renovatiekrediet met rentesubsidie afsloot, wordt verwacht dat dit vanaf 2027 verandert. De EPC-labelpremie wordt afgeschaft: vanaf 1 juli 2026 kan je ze enkel nog aanvragen met een goedgekeurde en geldige activatie bij Fluvius van uiterlijk 31 december 2024. Alle opties naast elkaar vind je bij renovatiepremies en renovatieleningen.