Renovatieplicht: wanneer moet je woning naar EPC-label D?

De renovatieplicht voor residentiële gebouwen geldt sinds 1 januari 2023 voor eengezinswoningen en appartementen in Vlaanderen. Het mechanisme is eenvoudig: het moment waarop een woning van eigenaar verandert, is het moment waarop Vlaanderen een minimale energieprestatie vraagt. Wie een woning met label E of F verwerft, moet ze binnen 6 jaar grondig energetisch renoveren tot minstens label D.

Drie elementen bepalen of de plicht voor jou geldt:

• Het label bij de overdracht. De plicht geldt voor woningen en appartementen die vanaf 2023 met label E of F verworven zijn. Had de woning bij een akte van 2023 tot en met 2027 label D of beter, dan is er geen renovatieplicht.
• De bestemming op het moment van de akte. Er wordt gekeken naar de feitelijke toestand op het moment dat de authentieke akte verleden wordt (of het opstal- of erfpachtrecht gevestigd wordt). Had de eenheid toen een woonbestemming, dan geldt de residentiële renovatieplicht. Verandert de bestemming binnen de 6 jaar na de akte, dan kunnen andere eisen gelden, afhankelijk van de nieuwe bestemming (Energiebesluit, art. 9.3.7).
• Het soort overdracht. Verkoop, ruil, schenking of inbreng in een vennootschap in volle eigendom vallen eronder, net als het vestigen of overdragen van een opstal- of erfpachtrecht. Een erfenis, een fusie of een share deal niet. Hieronder staat het overzicht.

De termijn loopt per akte. Werd de akte verleden op 1 februari 2024, dan moet je voor 1 februari 2030 aan de verplichting voldoen. Vlaanderen.be gebruikt dat voorbeeld zelf.

Wat met de geplande strengere labels?

In de regelgeving staat nog een strenger pad voor wie later koopt: wordt de akte verleden vanaf 1 januari 2028, dan vraagt het Energiebesluit binnen 6 jaar label C, zowel voor woningen als voor appartementen, en later label B en A. In het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 is aangekondigd dat de renovatieplicht beperkt blijft tot label D en dat dat verstrengingspad wordt afgeschaft. Wordt je akte in 2028 of later verleden, vraag dan aan je notaris welk label op dat moment geldt. Vlaanderen.be vermeldt bij de aangekondigde wijzigingen enkel de verlenging van 5 naar 6 jaar als finaal goedgekeurd, op 12 december 2025. Op vlaanderen.be staat label A wel nog als Vlaams streefdoel voor woongebouwen tegen 2050.

Wil je weten waar je woning nu staat, lees dan eerst wat je EPC-label en je EPC-waarde betekenen. Kocht je net een woning, overloop dan ook de checklist voor wie een huis kocht om te renoveren.

Erfenis: geen nieuwe plicht, wel een lopende

Een erfenis is geen verkoop, ruil, schenking of inbreng, dus een erfenis zelf start geen renovatieplicht. Twee nuances maken het verschil:

• Liep er op de woning al een renovatieplicht van de overledene, dan moet jij als erfgenaam binnen de resterende termijn aan dezelfde eisen voldoen.
• Koopt de ene erfgenaam de andere uit, dan is dat geen erfenis meer. Dan kijk je naar de andere soorten overdracht in de tabel: bij een overdracht in volle eigendom geldt de renovatieplicht, tenzij de uitzondering voor uit onverdeeldheid treden past (alle partijen zijn al eigenaar en minstens een van hen heeft en houdt er zijn hoofdverblijfplaats).

Appartement: de plicht ligt bij jouw eenheid

De renovatieplicht geldt per wooneenheid en niet voor het hele appartementsgebouw of voor collectieve onderdelen, zoals gemeenschappelijke dakdelen of een gedeelde verwarming. Koop je één appartement met label E of F, dan moet jouw appartement naar label D, ook als de andere appartementen niet van eigenaar veranderen. Daarvoor kunnen werken aan de gemeenschappelijke delen nodig zijn. Volgens vlaanderen.be kan de algemene vergadering wettelijk verplichte werken beslissen met een gewone meerderheid (50% plus 1). Haalt een wettelijk verplichte ingreep die meerderheid niet, dan kan een mede-eigenaar naar de vrederechter om een beslissing die hem persoonlijk benadeelt nietig te laten verklaren. Meer over de aanpak lees je bij een appartement renoveren.

Andere bijzondere gevallen

• Beschermd erfgoed. Een woongebouw dat beschermd is als monument, stads- of dorpsgezicht, of dat op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed staat, is vrijgesteld van de residentiële renovatieplicht.
• Slopen. Wat je binnen de 6 jaar na de verwerving sloopt, moet niet aan de renovatieplicht voldoen.
• Vakantiewoning of tweede verblijf. De plicht geldt ook daar, of er nu iemand gedomicilieerd is of niet.
• Woning met een praktijk of winkel. Doorslaggevend is de hoofdbestemming: de functie met de grootste bruikbare vloeroppervlakte.
• Huurder. Wordt de woning die je huurt verkocht, dan moet de nieuwe eigenaar renoveren. Volgens vlaanderen.be brengt dat doorgaans geen verplichtingen mee voor de huurder, wel mogelijke hinder tijdens de werken.

Verkopen tijdens de termijn

Verkoop je de woning voor je de renovatie afrondt, dan schuift de plicht door: de koper moet binnen de resterende termijn voldoen aan de eisen waaraan jij moest voldoen. Wie een woning met label E of F verkoopt, schenkt of in een vennootschap inbrengt, moet in de publiciteit vermelden dat er een renovatieplicht op rust. Die vermelding hoort ook in de onderhandse akte (het compromis) en in de authentieke akte.

Controle en boete

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) start de handhaving als er 6 jaar na de overdracht geen EPC is, of als het beschikbare EPC toont dat het vereiste niveau niet gehaald is. Voor een residentiële gebouweenheid voorziet het Energiedecreet een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro. Op vlaanderen.be staat ook nog een vork van 500 tot 200.000 euro; volgens het Energiedecreet geldt dat bedrag voor niet-residentiële gebouweenheden.

Een boete heft de verplichting niet op. Het VEKA legt meteen een nieuwe termijn op. Is ook die termijn verstreken zonder resultaat, dan kan een nieuwe boete volgen, voor een woning bij herhaling tot 10.000 euro, en dat herhaalt zich tot aan de verplichting voldaan is.

Het bewijs: een nieuw EPC

Na de werken laat je een energiedeskundige type A een nieuw EPC opmaken. Je hoeft dat EPC nergens zelf in te dienen: de energiedeskundige dient het in, en het komt automatisch in de energieprestatiedatabank van het VEKA terecht. Bewaar de facturen, foto's en technische fiches van je werken. Kan de energiedeskundige isolatie niet vaststellen of met bewijsstukken aantonen, dan rekent hij met standaardwaarden, en dat heeft een negatieve invloed op je EPC.

Voor de werken kan je de gewone Vlaamse steunmaatregelen gebruiken, en die veranderden in 2026:

• Mijn VerbouwPremie. Sinds 1 maart 2026 krijgen eigenaar-bewoners uit inkomenscategorie 1 en 2 enkel nog een premie voor een warmtepomp of warmtepompboiler, voor aanvragen tot en met 31 december 2027. Voor inkomenscategorie 3 en 4 veranderde er niets. Alles over Mijn VerbouwPremie.
• Mijn VerbouwLening. Eigenaar-bewoners uit inkomenscategorie 2, 3 en 4 lenen 4.000 tot 60.000 euro met een afbetalingstermijn van maximaal 25 jaar. Voor aanvragen vanaf 1 januari 2026 is de rentevoet 0% voor categorie 4, 0,5% voor categorie 3 en 1,5% voor categorie 2. Kocht je de woning tussen 1 januari 2023 en 31 december 2024 met EPC-label E of F, dan kan je er 10 jaar lang geen Mijn VerbouwLening voor krijgen. De Vlaamse Regering besliste in juli 2026 in principe om wie toen geen renovatiekrediet met rentesubsidie afsloot, niet langer uit te sluiten; die aanpassing wordt verwacht vanaf 2027. Voor een woning met label E of F die je vanaf 2025 kocht, kan je de lening wel aanvragen. Lees meer over Mijn VerbouwLening of vergelijk met een gewone renovatielening.
• Mijn EPC-labelpremie. Deze premie wordt afgeschaft. Vanaf 1 juli 2026 kan je ze enkel nog aanvragen met een goedgekeurde en geldige activatie bij Fluvius van uiterlijk 31 december 2024. Meer op de pagina over de EPC-labelpremie.

Een overzicht van alle maatregelen vind je bij renovatiepremies in Vlaanderen. Wordt je renovatie zo grondig dat je de verwarming vervangt en minstens 75% van de schil isoleert, lees dan ook over ingrijpende energetische renovatie, want daarvoor gelden eigen EPB-eisen.